全球豪宅价格不再猛涨欧洲成了保值之选

2019-01-24 13:12:04

来源：房产

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支撑豪宅价格上涨的动力少了。

　　没有什么能阻止富豪们敛财的步伐。过去一年，全球高净值人士数量增至2240万人，咨询机构Weath-X称，未来五年内还会继续增长。围绕这群高净值人士的衣食住行将衍生出更多商业机会，豪宅市场就是其中一个。　　从2021年开始，全球豪宅交易不断上涨，当年交易量增长13%。2021年，几个主要城市的超高值豪宅销售刷新了人们的想象力。香港、伦敦和悉尼表现亮眼。悉尼还成功出现第一笔价值1亿澳元的房屋交易，成功超过迈阿密、东京和巴黎等，成为全球超高值豪宅销售量最多的城市。　　如果将时间线放长，过去十年，温哥华豪宅房价上涨101.5%，悉尼则以60%的涨幅排名第三，纽约虽然十年里仅上涨15.2%，涨幅垫底，但考虑到次贷危机的影响，“上涨”来之不易。

过去十年主要城市豪宅价格涨幅图片来源：莱坊过去十年主要城市豪宅价格涨幅图片来源：莱坊

　　然而，价格涨幅并不能在新一年延续下去。房产咨询机构莱坊最近发布的豪宅预测称，2021年全球豪宅价格涨幅将放缓。房地产市场监管范围增加、融资成本上升、英国脱欧的不确定性，以及部分市场新建豪宅的大量供应，都在遏制豪宅价格。　　早在2015年大热的北美城市温哥华，经历2016年的楼市降温后，新一年的表现也将持续冷却。相比之下，悉尼、伦敦和纽约，涨幅可能在0-2%之间。尽管澳洲房地产整体情况不乐观，但豪宅未受波及。悉尼豪宅供应短缺可能是支撑房价上涨的原因。伦敦受到英国脱欧的影响，涨幅将趋于保守。　　在涨幅不明显的大环境下，欧洲市场凸显出来。在莱坊跟踪的15个主要城市里，新一年涨幅超过6%的城市都集中在欧洲。其中，马德里、柏林和巴黎的豪宅价格涨幅将最高。　　值得一提的是德国市场，过去十年来，柏林豪宅价格涨幅达到118.3%。即便是过去五年，它的涨幅虽然没有超过温哥华、悉尼，但也将墨尔本、香港、迈阿密，以及洛杉矶甩在身后。　　以前，很少有投资者会注意到德国住宅市场，投资者很难获得如温哥华、悉尼等热门地区相当的回报率。ZIEGERT Group首席运营官Sven Henkes认为，以国际标准来衡量，德国房地产市场的波动性要小得多。其中一个原因是，信贷银行体系对房地产购置和房地产贷款的限制要比其他国家严格。买方必须大幅提高抵押物价值，且银行无法为抵押贷款债券提供全额再融资（例如“潘德布雷夫银行”：住宅贷款仅占抵押贷款价值的60%）。

　　主要城市人口数量、人口预测、完工建筑、已售公寓、住房拥有率、黄金地段价格对比图片来源：莱坊

　　但与加拿大、澳洲不同，德国并没有对海外买家购房施行限制性措施。“市场目前非常平衡，我们50%的销售额来自柏林，25%来自德国其他地区，另外25%来自国际市场。”Henkes对界面新闻评价道。　　在风险不可控的大背景下，以德国为代表的欧洲方式反倒成为“避风港”。Henkes观察到，一些中国买家也将注意力挪到柏林等城市。大部分中国买家都和柏林有着一定渊源。有些曾在此居住，或计划移居至此，还有些则是在以游客身份游览柏林后、或在孩子到柏林学习和工作后，希望把第二个家安在这里。在他看来，中国买家偏爱居住在水流和绿地附近，Charlottenburg、Mitte和Friedrichshain 都是首选地段。紧邻大型高校也是他们决策过程中的重要考虑因素。　　像柏林这样的欧洲城市，住房拥有率低（15%），租赁市场繁荣也吸引一部分投资者入场。“柏林的豪华公寓仍比纽约、伦敦或巴黎等大城市的同类公寓价格低。以法国首都为例，在同样的总价下，你能买到的建筑面积只有柏林的一半左右。”Henkes认为，价格优势也是高净值投资者在欧洲买豪宅的动因。　　当然，在牵一发而动全身的欧洲，政权变更、脱欧等国际形势将产生广泛影响，是受益还是受损，也将成为豪宅市场未来的变数。

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