美加澳新楼市换入低速挡中国买家转战新兴市场

2019-01-11 14:58:06

来源：房产

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过去五年来，若你在全球主要城市持有一套房产，那大概率跑赢美股以外的全球多数股指。　　瑞银不久前发布的全球房地产泡沫指数报告显示，过去五年，全球主要城市房价平均增长35%，尤其是旧金山、慕尼黑和温哥华，房价更是增长了50%。与此同时，道指五年以来涨幅约为62%，标普500指数为48%，纳指为75%，香港恒生指数为12%，欧洲斯托克50指数为9%，日经225指数为41%，上证综指为19%。

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　　“五年以来，自有住房看来是一项不错的投资，全球最重要的几个金融中心总回报中位数是年均10%，包括估算的租金回报和房价上涨带来的账面收益。所以，这些 ‘金砖块’跑赢了股票。”报告写道。　　此前国际货币基金组织（IMF）公布的数据表明，全球实际房价指数已恢复到金融危机前水平。但伴随多年持续高速增长而来的，是巨大风险。瑞银报告指出，香港房地产泡沫风险最大，慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹和伦敦紧随其后。多个上榜城市是近年来中国买家海外房产配置的热门目的地，随着房价持续上涨，其中不少推出了限制外国人购房的措施。　　房价高涨多国限“外卖” 　　据海外房产平台居外网统计，过去三年来，加拿大最大两个省份、澳大利亚8个州中的6个州及澳大利亚政府推出了针对外国人的购房新税种及限购举措。　　自2016年上半年起，澳大利亚当地银行陆续收紧外国人购房贷款政策，海外收入的购房者几乎无法在当地银行获得贷款。维多利亚州、新南威尔士州2016年上调了针对海外购房者的印花税，昆士兰州去年10月推出了针对海外购房者的转让税，联邦政府也推出了一些针对非澳居民的调控政策。　　饱受中国买家青睐的加拿大也“不甘落后”，尤其是多伦多和温哥华。早在2016年8月，温哥华所属的不列颠哥伦比亚省便对大温哥华地区的外国购房者开征15%附加税，今年2月下旬更上调至20%；2021年4月，多伦多所属的安大略省在部分地区推出对外国购房者征收15%转让税等政策。　　更新的消息来自新西兰。8月中旬，该国正式通过禁止外国人购买二手房法案，10月22日起正式生效。　　这些市场均希望通过抑制海外需求来调控过热的楼市。新西兰政府通过外国人二手房购买禁令时，新西兰财政部副部长David Parker就表示，新法将使新西兰楼市回归为本土市场，而非国际市场。　　“最早推出外国人购房印花税的是新加坡和香港，接着是加拿大的温哥华，之后多伦多也推出类似政策。大洋洲的澳大利亚和新西兰后来也推出了针对外国人置业的限购政策，基本都从印花税着手，澳大利亚还叫停了对非本土收入的贷款，这个在后期产生的影响最大。” 12月14日，第一太平戴维斯中国国际地产董事周玉对21世纪经济报道记者表示，“这些市场历来深受中国投资者青睐，印花税政策出台后，打击效果是很明显，对单纯抱投资动机的人来说，成本上升，积极性下降。” 　　房地产数据分析公司CoreLogic于12月初公布的数据显示，悉尼房价去年7月见顶，之后开始下跌，截至11月已较去年7月峰值下跌9.5%。　　“目前看来，这些政策的确起到了预期效果，即打击一些纯投资客，另一方面也对当地楼市造成了影响，比如澳大利亚这两年当地市场行情清淡，新西兰也有类似情况。不过，温哥华和多伦多因为本地华人市场需求旺盛，影响不大。纯投资的人已经不考虑这些推出高印花的市场，被‘吓退’的投资者会 ‘转战’美国和英国。”周玉说。

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　　但也有人质疑打压外国需求的做法“治标不治本”，认为房价暴涨源于金融危机以来的全球大规模货币宽松政策。　　“除新加坡以外，过去三年间推出外国人限购措施的案例既不明智又无效果，外国人在这些市场起到重要作用，但绝对不是问题的根源。房价持续大涨应归因于历史低位的利率和宽松的抵押按揭贷款标准。” 12月13日，居外网CEO罗雪欣对21世纪经济报道记者表示。　　瑞银报告指出，政客可以采取很多措施打压房价，但对一些受情绪主导或受外国资金流影响较大的市场，新限制会带来较大风险，尤其房价见顶之时实施限制，可能导致价格过度下跌；此外，较低的可负担性也会影响一些城市的长期增长潜力，投资者会重估未来的资本回报。“对于投资海外房产的人来说，真正的大风险是一些目的地推出高额印花税，另一个是调整银行贷款政策。”周玉说。

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