加拿大房地产市场和银行被“卖空”

2019-02-12 15:09:45

来源：加拿大房产

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加拿大和澳大利亚一样，被称为“奇迹国家” - 澳大利亚连续110个季度没有经历过经济衰退，加拿大的家庭债务与GDP比率在过去30年里一直在上升，而其他国家则出现了危机去杠杆化世界各国。加拿大家庭一直在增加杠杆率，现在他们已经超过了2008年美国危机前的水平。即便如此，加拿大的家庭债务，无论是占国内生产总值的份额还是可支配收入，一直在推动房价上涨，无论是加息还是降息，都在“全天候”上升，现在是世界上最大的家庭债务。在每一次危机中，加拿大房地产市场总是被用来鼓励房客和过度负债的家庭买房，但这一次银行家们颤抖起来，开始“卖空”市场。今天，温哥华的住房市场在过去1月份的销售和销售都达到了创纪录的低点，暴跌近40个百分点，房价同比下跌9.1%，但新上市数量却激增了244.6%。这在一定程度上是由于加拿大银行的“短缺”，而且不能直接空置的市场变成了一个卖空的加拿大银行参与这场“世纪赌博”。即将到来的是什么？加拿大房地产市场和银行“短” 01 加拿大“奇迹” 过去30年，特别是在2008年经济危机期间，加拿大金融体系和住房市场的表现令人印象深刻，世界主要发达国家到处都是去杠杆化和银行危机。只有加拿大的银行和房地产市场异常强劲，这就解释了为什么英格兰银行邀请加拿大银行前行长卡尼掌舵。经济和金融系统就像卓别林电影：你踩在香蕉皮上，跌倒时会更加小心，但如果你越过香蕉皮，你就会掉进一个井底。尽管与美国一样，加拿大过去经历过衰退，但其金融系统的杠杆作用一直在增加，特别是在2008年经济危机期间“拒绝”去杠杆化之后，家庭债务与国内生产总值的比率，主要是住房贷款。它现在已经成为世界上最大的参与者。即将到来的是什么？加拿大房地产市场和银行“短” 02 银行家们开始颤抖银行家们开始为这种趋势而发抖。虽然加拿大银行自2021年7月以来七年来首次上调利率，此后已四次上调至目前的1.75%，但此次上调仅对市场需求产生了暂时性影响。认为加拿大房价将永远上涨，即使在危机和衰退时期也不会大幅下跌的家庭已经开始发挥杠杆作用。（目前，投资需求已完全消失，处于“交付”状态）即将到来的是什么？加拿大房地产市场和银行“短” 图表：加息后，加拿大家庭杠杆率短暂下降，然后迅速达到历史最高水平。即将到来的是什么？加拿大房地产市场和银行“短” 这种现象有很多原因。第一是“无畏”的心理层面。因为即使在次贷危机最严重的时候，加拿大的房价仍然相对坚挺。即使在经历了2008年和15年间的两次衰退之后，房价最终还是一路飙升，而不是下跌。这种“历史经验”使人们相信，房地产是进行最有利可图的投资和保护其资产的最佳工具。此外，加拿大抵押贷款的一些特殊安排在“稳定”房价方面也发挥了重要作用：浮动利率所占比例相对较小(仅为25%)，大多数人选择固定利率为3至5年。因此，即使中央银行提高利率，也不会影响大多数人偿还债务的能力，对于使用浮动利率和固定利率重新定价到期期限的房奴来说，银行加息不会影响他们每月的还款。通过延长还款期限，银行将承担提高本金利率的额外利息负担，并将其分摊到较长的还款期内。即将到来的是什么？加拿大房地产市场和银行“短” 此外，人口涌入的“故事”使加拿大家庭确信，未来住房市场的需求将保持强劲。此前，经合组织还用房价与租金的比率来表示，加拿大的房价是经合组织所有国家中最“过高”的，而加拿大的房价被高估了近50%。因此，在2021年，加拿大移民局宣布在未来三年内将引进至少100万移民。同时，澳大利亚、美国和英国对外国学生实行“不友好”政策，使加拿大成为英语国家的“唯一选择”。大量移民和外国留学生的涌入，使得加拿大的租赁市场异常繁荣，城市热点房源一停，就出现了数百人抢房的景象。结果多伦多各类出租房屋空置率已降至近20年来的最低水平，占租赁市场最大份额的私人公寓和地下室租赁的空置率仅为0.7，租金连续几年以两位数的速度快速上升。迅速把房间/租金比率熨平。最好的出租公寓的价格更高。即将到来的是什么？加拿大房地产市场和银行“短” 鉴于加息无法抑制激烈的市场需求，加拿大银行家在2021年初提出了另一个遏制需求的重大举措：贷款可以买房，但需要“压力测试”还款能力 - 也就是说，收入可以承受未来利率将在目前的基础上上涨2％的压力情况，实际上在抑制抵押贷款需求方面发挥了作用。 03 银行“做空”反被空？ 2021年1月1日正式启动的“压力测试”的确对加拿大住房市场产生了影响，但影响仅持续了两三个月。经过小幅调整后，房价开始缓慢上涨，恢复到2021年创纪录的高点（加拿大最大的住房市场多伦多）。许多加拿大家庭认为，市场已经完全“消化”了压力测试的影响，再加上美联储对进一步加息的预期消失，而且如果油价大幅下跌，加拿大很难跟进加息。然后还有一个方向：继续努力！但以谨慎著称的加拿大银行体系不愿“继续前进”。毕竟，尽管家庭债务“仅”占人均可支配收入的17777%，但事实上，约8%的加拿大家庭拥有超过350%的可支配收入和20%的家庭债务。这部分家庭债务构成了加拿大银行体系中事实上的次级贷款。(在美国的次贷危机中，300万人失去了家园，只有1%的人口(占总人口的8%)将被炸毁。)没有人知道。) 与其他大宗商品一样，抵押贷款既有供给也有需求，利率在很大程度上影响着需求方(给定收入的利率越高)，对抵押贷款的需求越小，银行愿意提供多少流动性就在供应方面(当然，)。流动性的程度本身会影响利率。在发现需求侧控制不再起作用后，加拿大银行开始“做空”控制住房市场的抵押贷款供应。根据加拿大银行发布的最新数据，2021年12月，按揭贷款同比仅增长3.1％，创下过去20年的最低增长率，这比两年前更快。加拿大的五大银行都承认，这是该银行与央行的合作，以“故意”“帮助加拿大创造一个长期健康的抵押贷款和住房环境”。五大银行的高管也明确表示，2021年抵押贷款的增长率不会超过5％，抵押贷款的未来不会成为银行业增长的焦点。然而，加拿大银行的谨慎态度导致了一批卖空秃鹫，在加拿大六大上市银行中，平均有2.4%的股票处于卖空状态。卖空者不仅关注加拿大高房价和杠杆率对加拿大银行的潜在影响，这些银行认为，如果他们“放弃”抵押贷款，他们将获得稳定的利润。即使房地产市场没有引发银行危机，加拿大银行的未来盈利能力也存在疑问：除了金融部门，加拿大80%的本地公司无法产生正现金流，僵尸公司的比例很高。除了住房贷款之外，它还让加拿大银行“无处可逃”。(这就是为什么加拿大在石油和财产爆炸后必须使用大麻的原因。) 但面对这种卖空逻辑，加拿大银行家“不同意”：我们的下一步是财富管理，好吗？确实，加拿大由于其特殊的地位，一直吸引着来自世界各地的大量资金流入，这是其房价最重要的原因之一，尤其是温哥华和多伦多的房价飙升，以及房价与当地收入的脱钩。从理论上讲，如果房地产市场疲软，它确实会产生更多的财富管理需求。但这只是理论上的。如果加拿大做出“错误的决定”，使世界意识到它可能不是一个法治的独立国家，整个逻辑可能面临重塑。因此，做空加拿大银行已成为“世纪赌博”的一部分。

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